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マンション管理組合の収益事業に係る対応費用の考え方

mansion — Mon, 11 Feb 2019 15:14:51 +0000

メモ

収益事業に係る費用は、収益事業に直接要した費用（直接費）と収益事業/非収益事業に共通する費用（共通費）とからなる
共通費は、合理的な基準により按分した金額を収益事業に対応する費用とする

マンション管理組合の決算は、形式上一つの管理組合の決算として作成されます。
しかし、携帯基地局の設置や駐車場の外部貸し等を行うことによる外部収入すなわち「収益事業」がある場合には、マンション管理組合の決算から「収益事業」にかかる収益と費用を抜き出して「収益事業」のみの決算を行う必要があります。
そして「収益事業」の利益（所得）について、税法のルールに従って確定申告を行い、税金をおさめる必要があります。

それでは、どのようにして、マンション管理組合の決算から「収益事業」にかかる収益と費用を抜き出せばよいのでしょうか？

step
1

まずはじめに、収益の抜出しについては「収益事業」にかかる収益＝ ❝外部収入❞ であることから、基本的に判断に迷うことはありません。
マンション管理組合の収入のうち、マンションオーナーから徴収する管理費以外と考えていただいてまず問題ありません。
* 例えば、駐車場を居住者･外部者の両方が利用している場合等の特定の状況においては、当該駐車場収入は外部収入に該当しないといった例外はあります

step
2

一方で、費用の抜出しについては一口に費用といっても様々な費用が存在することから、マンション管理組合で発生する費用を「直接費」と「共通費」に分けて考える必要があります。それぞれの定義/取扱いと具体例は以下の通りです。

直接費の例	共通費の例
・携帯電話基地局やインターネット設備等の電気料(メーター別管理の場合)* ・外部貸し駐車場の募集に要した広告費や維持メンテナンスに係る費用・税務申告のための税理士報酬	・携帯電話基地局やインターネット設備等の電気料(メーター共通の場合)* ・住居者と非住居者の利用が混在する駐車場の維持メンテナンスに係る費用・管理会社に対する管理委託料

*取引先による補填がある場合、当該補填額分は費用になりません

直接費＝収益事業に直接紐づけることが出来る費用 ⇒ 全額を費用としてカウント

共通費＝収益事業/非収益事業に共通する費用 ⇒ 収益事業対応額のみ費用としてカウント(Step3参照)

step
3

費用について直接費と共通費の選別が終わったら、最後に「共通費のうち収益事業に対応する金額」を算定します。この算定方法については、明確な決まりが無いことから、各マンション管理組合の状況に応じて、実態に即した方法や実務上適用可能な方法（収益事業の収入額と非収益事業の収入額の割合による按分など）により実施する必要があります。

参考法人税法基本通達15-2-5(2) 抜粋

「収益事業と収益事業以外の事業とに共通する費用の額は、継続的に、資産の使用割合、従業員の従事割合、資産の帳簿価額の比、収入金額の比その他当該費用又は損失の性質に応ずる合理的な基準により収益事業と収益事業以外の事業とに配賦し、これに基づいて経理する」

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監査は収支報告書を見るだけでは意味がない

mansion — Wed, 23 Jan 2019 15:37:16 +0000

マンション管理組合の監事は、管理組合の「業務の執行」や「財産の状況」を監査し、その結果を総会に報告しなければならない、ことが国土交通省が作成している「マンション標準管理規約」で定められています。

また、監事に限らず、マンションの区分所有者の皆様は自身が所有するマンションの管理組合の資金が（皆様から集めた管理費や修繕積立金が）きちんと管理組合の決算に反映されていないか、少なからず心配することもおありかと思います。

一方で、会計に関する知識不足から決算書を見てもよく分からないことからチェックすること自体おっくうであったり、誰かがチェックしているだろうからとりあえずいっか、といった気持ちから、そもそも決算資料を見ない若しくはなんとなく（最もとっつきやすい資料であろう）「収支報告書」をさらっと、眺めてお終いにしている方も多くいらっしゃるのではないでしょうか。

本日は、監事が決算の監査を行う際、又、区分所有者の皆様が決算書をチェックする際のポイントを解説します。

最初に申し上げておくと「収支報告書」を見るだけでは全く意味がありません！！
マンション管理組合は通常の企業とは違いますので「収支」（業績）は重要ではなく、重要なのはマンションの管理や将来の大規模修繕等のために区分所有者の皆様から集めた『現預金』だからです。

Step1.「現預金の残高をおさえる」

「決算資料上」の現預金の残高と「通帳上」の残高が一致することを確認する

単純なことですがこれが一番大事です。何よりも一番大事です。
管理組合の理事ないしは管理会社が管理組合のお金を横領していたことから、決算資料上の現預金の残高が実際の残高と異なっていた、、といった事例を耳にすることがありますが、決算の都度「決算資料上」の現預金の残高と「通帳上」の残高が一致することを確認さえしていれば、少なくとも決算資料上の現預金の残高をごまかして（管理組合の現預金の減少を決算に反映しないことによって）横領を隠蔽するといったことはできなくなります。

決算資料上の現預金の残高は「貸借対照表」によって確認できます。預金通帳は通常、管理会社が管理していると思いますので、管理会社から取り寄せましょう。自身で確認を行わないまでも、当該確認を実施したかどうか、理事会や総会の場で監事に確認してみましょう。

現預金の残高が正しく決算資料上に反映されていることをおさえてしまえば、あとは、Step2、3の方法によって「本来は存在しない取引を装った」現預金の流出が無いかどうかを確認することで、管理組合の現預金を守ることができます。

Step2.「想定外の費用がないか確認する」

「予算資料上」の費用支出内容と「決算資料上」の費用支出内容を比較する

「決算資料上」の費用支出明細を確認する

Step1.では、現預金の横領をそもそも決算に反映しないことによる（隠蔽することによる）不正防止をおさえましたが、Step2、3では、本来は存在しない取引を装って（本来は存在しない取引を決算に反映することによって）現預金の横領が行われることをおさえます。

現預金の横領が発覚しないよう、決算資料上の現預金の残高は実際の残高とあわせるものの、本来は存在しない取引を装って横領を行う場合、決算資料のどこかに必ず「歪み」が生じます。その歪みが生じるであろう一つが費用の金額です。横領を実際には存在しない費用として装うためです。皆様の認知していない費用項目や、認知しているものの金額が想定と異なる場合には要注意です。

予算資料も決算資料も通常、定期総会招集時に事前に区分所有者の皆様に配布されます費用の内容・金額は「収支報告書の支出欄」、又、より詳細な費用の内訳内容は「勘定科目内訳書」等で見ることができます。

Step3.「資産の増加が無いか確認する」

前期と当期の資産計上額を比べて、資産の増加が無いか確認する

Step2.で述べた「歪み」が生じやすいもう一つの項目が資産です。横領による現預金の減少を実際には存在しない何らかの架空の資産とすり替えるためです。皆様の認知していない資産項目や、その資産項目が二期連続で存在している場合には要注意です。そもそもマンション管理組合の決算で多額の資産が出てくること自体が稀なことです。

資産の計上金額は「貸借対照表」や「勘定科目内訳書」等で見ることができます。

以上の3Stepだけで全ての不正を発見できるわけではありませんが、強力な牽制になることは間違いありません。
ぜひ試してみてください。

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管理組合の税金シミュレーション

mansion — Mon, 21 Jan 2019 16:23:45 +0000

当サイトでは、収益事業のあるマンション管理組合の税金額を自動計算するシミュレーション機能をホームページ上で公開しております。
収益事業に関する収入金額を入力するだけで、一定の前提に基づき税金額を自動計算することが可能となっておりますので、是非ご活用ください。

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屋上活用プログラム "SITE LOCATOR"のご紹介

mansion — Sun, 20 Jan 2019 22:30:40 +0000

不動産オーナー様もしくは管理会社のご担当者様におかれましては、マンション管理組合の収支を少しでも改善したいと日々お考えのことと存じます。

そんな時、マンション屋上に広告看板や携帯電話の基地局（アンテナ設備）を設置して設置料収入を得ることができれば、マンション屋上の遊休スペースを有効活用して、マンション管理組合の収支を改善することができます。

そこで、本日は、株式会社JTOWERが運営する屋上活用プログラム”SITE LOCATOR”をご紹介します。
“SITE LOCATOR”は、携帯電話の基地局（アンテナ設備）を設置したいマンション管理組合と基地局を設置したい携帯電話会社を繋ぐサービスです。
https://sitelocator.jp/

これまでも、携帯電話会社からの依頼によりマンション屋上に携帯電話の基地局（アンテナ設備）を設置しているマンション管理組合はあるかと思いますが、基本的にはマンション管理組合側は受け身で待っているしかありませんでした（勿論、管理会社から携帯電話会社にアプローチすることにより、基地局設置に至ることもありはします）。

ところが、”SITE LOCATORでは、携帯電話の基地局（アンテナ設備）を設置したいマンションの情報を予め登録しておくことにより、当該情報を見た携帯電話会社から基地局設置の依頼を受けることができるサイトです。勿論、すべてのマンションに依頼があるわけではありませんが、依頼を受ける可能性は大きく高まることが想定されます。

そして、株式会社JTOWERの説明によれば、2020年ごろに開始が予定されている、次世代の高速携帯通信サービス「5G」の普及に向けて今後、各携帯電話会社は基地局の設置を増設することが想定されているとのことです。

そのため、今年、来年は携帯電話の基地局（アンテナ設備）設置によりマンション管理組合の収支改善を行う絶好の機会と考えられます。

収支が改善した分、修繕積立金の積立に回すことも出来ますし、既に十分に修繕積立金があるようであれば、一時的に修繕積立金の積立額を減額することで、各オーナーの投資収支を改善することも可能になります。

なお、広告看板や携帯電話の基地局（アンテナ設備）設置により、外部者（居住者以外）から受領する収入がある場合には、マンション管理組合の確定申告と納税が必要になりますので、無申告/申告漏れの無きようご注意ください。

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追徴課税に関する記事まとめ

mansion — Mon, 14 Jan 2019 16:40:42 +0000

当サイトでは、携帯電話基地局の設置収入や居住者以外への駐車場の賃貸収入があるにもかかわらず、税理士への委託を行わず確定申告を実施していない(無申告/申告漏れの)管理組合様に、早期の確定申告実施をお勧めしておりますが、確定申告を実施せず税務署の指摘により確定申告を実施することになった管理組合について記載された記事をネットで収集してみましたのでご紹介します。

以下の通り、国税庁が正式にルールを公表した2015年の前も後も、多くの媒体で無申告(申告漏れ)の管理組合に対する税務署の指摘に関する記事が掲載されています。
これは、2013年以降、税務署がマンション管理組合に対する課税を強化していることを示しています。

また、税務署による課税強化の流れは、例えば以下のような観点からも今後も継続・強化されていくことが予想されます。

ITの活用等による税務署による税務調査の効率化や範囲の拡大
次世代通信方式「5G（第5世代移動通信システム）」に向けた通信事業者の設備投資拡大に伴うマンション管理組合の収入増
「5G」をスタートするために通信事業者各社は電波を中継する基地局を大量に増設すると一般的に言われており、これまで基地局設置収入の無かったマンション管理組合も今後は収入が発生する機会が増えていくことが想定される
これらの流れを受けて、日本中のマンション管理組合全体としての収入が増加していく場合、マンション管理組合に対する税務署の目線はより厳しくなることが想定され、各地の税務申告の取り締まりがより一層強化されていくことも想定されます。

2013年8月14日付「大規模修繕工事新聞」
https://daikibo.jp.net/archives/763

2015年7月9日付「Yahoo不動産ネット記事」
https://realestate.yahoo.co.jp/magazine/khiraga/20150709-00000001

2016年3月19日付「産経ニュース」
https://www.sankei.com/premium/print/160319/prm1603190015-c.html

2016年3月25日「産経ニュース」
https://www.sankei.com/life/news/160325/lif1603250014-n1.html

以上のことからしても、やはり、無申告(申告漏れ)の管理組合様は税務署の「お尋ね」を受ける前に、自主的に確定申告と納税を実施することをお勧めいたします。

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申告漏れの指摘急増

mansion — Sun, 13 Jan 2019 16:46:57 +0000

管理組合様のなかには、従来から携帯電話基地局を屋上に設置して収入を得ていたり、駐車場の一部をマンション入居者以外に賃貸することにより収入を得ていながらも『今まで税務署から何も指摘を受けていないから、もう暫くの間は確定申告と税金の支払いを実施しなくても大丈夫だろう』といった考えのもと、確定申告を実施していない(無申告/申告漏れの)方もいらっしゃるのではないかと思います。

たしかに、地域に所在するマンションがきちんと確定申告を実施しているかどうかを調査する所轄税務署の調査人員には限りがあることから、偶然、これまでは確定申告を実施していなくても(無申告/申告漏れであっても)何のお咎めが無かったかもしれません。

但し、それは「偶然セーフ」だったたけであって、いつまでもその状態が野放しにされることは絶対にありえません。ある日必ず「お尋ね」がやってきます。
「お尋ね」がやってきた場合、税務署は貴方の管理組合に申告されるべき収入が存在することは確実に認識しています。
場合によっては「お尋ね」が来ても、その時はまだ税務署として本気ではない（他に大事な事案を抱えていて貴管理組合の税務調査に充てる時間が無いなど）場合や、翌年度以降の税務調査のノルマ未達成（税務調査人員は毎年の税務調査を通じて一定額以上の税金徴収が課されているはず）の際に備えて隠し玉としてキープしておこうといった事情により、「お尋ね」を無視したとしても督促が来ないケースもあるかもしれません。

但し、繰り返しになりますが、この先ずっとその状態が野放しにされることは無いと考えるべきです。

というのも、地域を所轄する税務署は、日本中のすべての税務署のおおもとにあたる国税庁が示す『ルール』に則って、所轄地域の課税徴収を行う必要があるのですが、国税庁が示す『ルール』には明確に、携帯電話基地局や駐車場等の設置による収益があるマンション管理組合は税金を納める必要があることが記載されています。
従って、地域の税務署はその『ルール』に沿って行動する必要があるのです。
それに従っていないことが問題になることを恐れて、地域の税務署のお偉いさんは必ず、税務調査を実施している調査課に、どこどこのマンション管理組合を調べるようにと指示を出すはずです。

遅かれ早かれなのです。
そして、税務署のお尋ねを受けて確定申告を実施する場合には「大きなペナルティーが課される」ことから、自主的に確定申告を実施する場合に比べて多額の資金流を要することになります。

以下は国税庁が示す『ルール』が記載されたリンクです。記載された内容は、税務に不慣れな方でもご理解頂けるように当サイトに記載しています。
https://www.nta.go.jp/law/shitsugi/hojin/21/11-2.htm

なお、上記『ルール』の公表を受けて、一般社団法人マンション管理業協会でも、管理組合に対してアラートを発信しています。
http://www.kanrikyo.or.jp/news/260730gyoumu.html

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管理組合における確定申告の流れ～初めて確定申告を行う場合～

mansion — Sat, 05 Jan 2019 10:21:54 +0000

今回は、従前から収益事業による所得がありながらも、これまで確定申告を行っていなかった管理組合様が初めて確定申告を行う場合の流れをご説明します。

基本的に、税理士が作成した確定申告の内容を管理会社経由で管理組合様の定期総会に諮り、承認いただいた後に申告書の提出と税金の納付を行いますので、管理組合員様の側で協議・検討を要することは御座いませんのでご安心ください。

【事前準備 -決算まで-】

「業務委託契約」の締結

『定期総会』もしくは『臨時総会』で、管理組合の収益事業について、確定申告を行うこと及びそのために税理士と「業務委託契約」を締結することを決議します。

確定申告の実施及びそのために税理士と「業務委託契約」を締結するためには、管理組合の総会における決議が必要とされているケースが殆どと思われます。

そのため、『定期総会』のタイミングで、翌事業年度から確定申告を行うこと及びそのために税理士と「業務委託契約」を締結することを決議するのが一般的と考えられます。

一方、定期総会のタイミングでは議案に入れていなかったものの、進行事業年度から確定申告を実施する場合には『臨時総会』で決議することも考えられます。

総会での決議時に必要となる情報等（「業務委託契約」の内容、お見積り、税金納付額の概算額）は税理士にて無料で作成いたします。

税務署への必要事項の届出

初めて確定申告を行う場合には、以下の書類を税務署に届出る必要があります。

必要な届出

（A）「収益事業開始届出書」

（B）「申告期限の延長の特例申請書」

（C）「青色申告の承認申請書」

（D）「電子申告・納税等開始届出書」

以下、それぞれの書類の内容について簡単にご説明します。

（A）「収益事業開始届出書」

管理組合が実施する収益事業の種類、当該収益事業を開始した日、代表者（理事長）等の基本情報を届け出るもので、税務署の事務管理のために必要となる書類です。

（B）「申告期限の延長の特例申請書」

原則として確定申告書の提出と納税は決算日から2か月以内に実施する必要があります。但し、管理規約で定期総会の開催が決算日から3か月以内とされている場合など、決算日から2か月以内には決算が確定しない場合には本特例申請により、確定申告書の提出と納税の期限を決算日から3か月以内に延長することが可能です。

従って、本特例申請は管理組合の定期総会の開催スケジュール次第で必要に応じて提出することになります。

（C）「青色申告の承認申請書」

確定申告には「青色申告」と「白色申告」の2種類があります。このうち、「青色申告」にはいくつかの恩典が与えられており、そのなかでも重要なものは「欠損金の繰越控除」と「欠損金の繰戻還付」です。

欠損金の繰越控除とは

「欠損金の繰越控除」は、万が一、特定の事業年度に収益事業から損失が発生した場合に、当該損失を翌事業年度以降の所得と相殺することにより、翌事業年度以降の税額を減額することが可能になる恩典です。

欠損金の繰戻還付とは

「欠損金の繰戻還付」は、万が一、特定の事業年度に収益事業から損失が発生した場合に、前事業年度に納税した税金のうち当該損失に相当する税額を返還してもらえる恩典です。

マンション管理組合の収益事業から損失が発生することはあまり想定されませんが、万が一の場合に備えて申請しておくことをお勧めします。

（D）「電子申告・納税等開始届出書」

確定申告書の提出は紙で提出することが原則ですが、届出により電子データで提出することが認められています。

紙で提出する場合の郵便費用や税務署に持参するための交通費を削減するべく本届出を実施することをお勧めします。

【事前準備 -決算-】

収益事業の決算作成

収益事業の売上高や経費等の計算により、年間の収益事業の利益を算出します。収益事業の利益は「一般会計」から収益事業に関連する収益や費用を集計することにより実施します。

確定申告実施の有無にかかわらず、「一般会計」及び「修繕積立金会計」の決算は管理会社の側で実施していますが、確定申告を実施する場合には、「一般会計」の決算を収益事業と非収益事業に分ける必要があります。

収益事業の決算は、管理会社が実施する「一般会計」の決算作業が完了次第、税理士が実施します。

【確定申告】

税額の計算と確定申告書の作成

収益事業の決算に基づき税理士が税額の計算と確定申告書の作成を行います。

従前から収益事業による所得がありながらも、これまで確定申告を行っていなかった場合には、過去5年および当事業年度の計6年分それぞれの税額の計算と確定申告書の作成を実施します。

税額の計算結果と確定申告書のドラフトを定期総会までに作成して、定期総会の議案として管理組合の決議に諮られます。

管理組合の承認

税理士による税額の計算結果と確定申告書のドラフトを定期総会で審議のうえ、承認します。確定申告の内容等に関する疑問点等は、このタイミングで質疑応答のやり取りを実施させて頂きます。

確定申告書の提出と税金納付

定期総会により管理組合様の承認後、税理士が確定申告書の電子申告と税金の納付を実施します。

従前から収益事業による所得がありながらも、これまで確定申告を行っていなかった(無申告/申告漏れの)管理組合様が初めて確定申告を行う場合の流れは以上の通りです。

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